Cómo funciona el control de alquileres en Nueva Jersey

Este artículo forma parte de la Beca de Reportaje NJ 2025, en colaboración con 15 organizaciones de noticias locales y comunitarias, el Centro de Medios Cooperativos de la Universidad Estatal de Montclair y NJ Spotlight News. Los reportajes de esta colaboración se centran en la inmigración, la educación, la atención médica, la economía y el medio ambiente desde la perspectiva de diversas comunidades de Nueva Jersey.

Esta traducción fue proporcionada por Reporte Hispano en asociación con el Centro de Medios Cooperativos de la Universidad Estatal de Montclair, y cuenta con el apoyo financiero del Consorcio de Información Cívica de NJ. La historia fue escrita originalmente en inglés por The Jersey Bee y se vuelve a publicar en virtud de un acuerdo especial para compartir contenido a través del Servicio de noticias de traducción al español de NJ News Commons.

En Nueva Jersey no existe un sistema estatal de control de alquileres. El estado permite que cada municipio decida si limita cuanto pueden cobrar en alquiler los arrendadores y cuanto pueden aumentar. Más de un tercio de los hogares de Nueva Jersey alquilan sus viviendas.

En 2025, aproximadamente 1 de cada 5 de los 564 municipios de Nueva Jersey tenía ordenanzas de control de alquileres, según el Departamento de Asuntos Comunitarios, una agencia estatal que supervisa y brinda apoyo a los gobiernos locales. Un estudio de la Universidad de Rutgers reveló que la mayoría de los municipios con leyes locales de control de alquileres se encuentran en los condados de Essex, Hudson, Bergen y Middlesex, los más poblados del estado.

La aplicación de las ordenanzas de control de alquileres es difícil de monitorear porque cada municipio tiene sus propias normas sobre aumentos de alquiler aceptables, protecciones para inquilinos y arrendadores, y excepciones a dichas normas.

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Se presentó un proyecto de ley en la Asamblea y el Senado de Nueva Jersey para permitir que los inquilinos soliciten al Departamento de Asuntos Comunitarios que revise las presuntas violaciones de las restricciones locales de alquiler. Si bien el proyecto fue aprobado en la Asamblea, no ha avanzado a votación en el Senado.

The Jersey Bee elaboró ​​este documento explicativo para ayudar a los residentes a comprender cómo funcionan las leyes de control de alquileres en Nueva Jersey.

Aquí puede conocer:

• ¿Cómo se determina el control de alquileres en Nueva Jersey?
• ¿Qué hace una junta u oficina de control de alquileres?
• ¿Cuál es la ley de control de alquileres en mi municipio?
• ¿Cómo se aplica el control de alquileres en Nueva Jersey?
• ¿Qué responsabilidades tienen los arrendadores de unidades de viviendas con control de alquiler?
• ¿Cómo puedo confirmar si mi vivienda está sujeta a control de alquileres?
• ¿Cómo denuncio una infracción al control de alquileres?

¿Cómo se determina el control de alquileres en Nueva Jersey?

Los gobiernos municipales establecen sus propias normas para el control de alquileres y pueden limitar los aumentos anuales de los alquileres en un porcentaje determinado o para que coincidan con la inflación, medida por el índice de precios al consumidor.

Las ciudades también pueden permitir que los alquileres aumenten o disminuyan dependiendo de otros factores, según el estudio “Control de Alquileres en Nueva Jersey” de la Universidad de Rutgers:

• Mejoras de capital en edificios
• Rehabilitación de edificios
• Bajo retorno de la inversión
• Condiciones de vivienda deficientes 
• Cambios en impuestos y cargos por servicios
• Vacancia de unidades

La ley estatal exime a algunos edificios y unidades del control de alquileres, incluyendo:

• Nuevos edificios recién construidos, durante 30 años después de finalizada su construcción
• Unidades propiedad de o subsidiadas por:

• N.J. Housing Mortgage Finance Agency (Agencia de Financiamiento Hipotecario de Vivienda de Nueva Jersey)
• U.S. Department of Housing and Urban Development (Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU.)
• N.J. Public Housing and Development Authority (Autoridad de Vivienda Pública y Desarrollo de Nueva Jersey)

Los municipios con control de alquileres pueden crear juntas o departamentos responsables de supervisar el cumplimiento de los arrendadores; atender disputas entre inquilinos y arrendadores; y garantizar que los alquileres legales se registren y se respeten. Estos grupos pueden denominarse junta de nivelación de alquileres, oficina de relaciones entre propietarios e inquilinos u oficina de control de alquileres, entre otros nombres.

¿Qué hace una junta u oficina de control de alquileres?

Las juntas de control de alquileres pueden ser nombradas por el consejo municipal o el alcalde y pueden estar compuestas por inquilinos, arrendadores y propietarios de viviendas.

Las juntas y oficinas de control de alquileres pueden:

• Revisar los aumentos de alquiler propuestos por los arrendadores. 
• Celebrar audiencias para resolver disputas entre propietarios e inquilinos sobre aumentos de alquiler o asuntos relacionados.
• Ordenar reducciones de alquiler o imponer multas a los propietarios, según las ordenanzas locales.

Puede encontrar la información de contacto de su junta local de control de alquileres en el sitio web de su municipio o contactando a su secretario municipal (municipal clerk).

¿Cuál es la ley de control de alquileres en mi municipio?

El Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey publica una lista anual de municipios con y sin ordenanzas de control de alquileres.

The Jersey Bee creó el siguiente panel basado en la lista de 2025 del DCA. Los residentes pueden encontrar información sobre sus pueblos o ciudades, enlaces a los sitios web y ordenanzas de las juntas locales de control de alquileres, y números de teléfono para contactar y obtener más información.

Los datos de este gráfico provienen de la encuesta de 2025 del Departamento de Asuntos Comunitarios de Nueva Jersey. Las referencias al “CPI” o “IPC” se refieren al índice de precios al consumidor e indican que el municipio utiliza el índice en una fórmula para calcular el aumento. Los datos del carrito se tradujeron del inglés al español para facilitar su acceso.

¿Cómo se aplica el control de alquileres en Nueva Jersey?

La aplicación del control de alquileres varía según el municipio, aunque las juntas locales de control de alquileres pueden ser el primer recurso para los inquilinos. Los inquilinos pueden presentar quejas ante estas juntas u oficinas si consideran que su alquiler ha sufrido un aumento indebido.

Según Beverly Brown Ruggia, organizadora de justicia financiera de New Jersey Citizen Action, es difícil determinar si los municipios están aplicando sus normas de control de alquileres.

“Lo que resulta frustrante para los defensores de la vivienda es que, donde las leyes están vigentes, y si las ciudades y los pueblos se tomaran el tiempo para aplicarlas, esto debería ayudar a frenar el aumento del precio del alquiler y el desplazamiento que se está produciendo en todo el estado”, declaró Brown Ruggia.

Brown Ruggia enfatizó que los inquilinos necesitan conocer sus derechos, como, por ejemplo, cómo presentar una queja en contra de su arrendador si sospechan que su alquiler fue aumentado incorrectamente, para de este modo apoyar la aplicación de las normas de control de rentas.

Mitchell Kahn, de la New Jersey Tenants Organization (Organización de Inquilinos de Nueva Jersey), sugiere que los inquilinos consideren organizarse con sus vecinos para hablar con el alcalde, los miembros del consejo y la junta o la oficina de alquileres sobre los problemas que están experimentando en su edificio.

“Si un inquilino enfrenta un problema particular debido a la falta de cumplimiento de las normas, probablemente otras personas que viven o han vivido en ese edificio también lo estén enfrentando”, señaló Kahn. “Por eso es importante, y los inquilinos tienen más influencia si se presentan en grupo y presentan una queja al respecto”.

¿Qué responsabilidades tienen los arrendadores de unidades de viviendas con control de alquiler?

Los arrendadores deben notificar con anticipación cualquier aumento de renta. Podrían estar obligados a registrar anualmente sus unidades de alquiler ante el gobierno municipal, según las leyes locales.

Algunos municipios no permiten aumentos de renta si el arrendador no cumple con las normas de la ordenanza o si la unidad está en malas condiciones, según el estudio de Rutgers. 

Los propietarios podrían enfrentar multas y tener que devolver el dinero de alquileres ​​si una junta u oficina de control de alquileres descubre que aumentaron indebidamente la renta de un inquilino, según el análisis de The Jersey Bee de múltiples ordenanzas de control de alquileres en todo el estado. Un municipio también puede rechazar un aumento de alquiler si la unidad no cumple con las condiciones de habitabilidad requeridas.

¿Cómo puedo confirmar si mi vivienda está sujeta a control de alquileres?

Los inquilinos pueden consultar el panel de The Jersey Bee (arriba) para ver si su municipio figura como uno de los que establece control de alquileres. Si no está seguro de si su unidad está sujeta a las normas locales de control de alquileres, comuníquese con el secretario municipal (clerk) para obtener más información. El secretario podría dirigirlo a la junta u oficina de control de alquileres de su municipio, si existe una.

Los inquilinos pueden preguntar si su municipio o ciudad mantiene un registro de alquileres, o una lista de las unidades en su edificio y los alquileres que se cobran. También pueden consultar el sitio web de su municipio para consultar las leyes locales, según Ashley Maddison, abogada gerente del Programa de Justicia en la Vivienda de la escuela de Leyes de Rutgers en Camden. 

“[La ordenanza] tendría un enlace en algún lugar, ojalá en la página web, donde se pueda buscar. Recomiendo buscar términos como ‘control de alquileres’, ‘estabilización’, ‘nivelación’, ‘aumento de alquiler'”, recomendó Maddison.

Añadió que los inquilinos también pueden consultar en su biblioteca local, donde los bibliotecarios de la sección de referencia podrían orientarlos sobre los recursos adecuados o encontrar las normas locales de control de alquileres en línea.

“El objetivo de los bibliotecarios es conectar a las personas con la información”, señaló Maddison. “Si tiene dudas sobre accesibilidad a la información por motivos del idioma, [la biblioteca] podría recomendarle algunos recursos que también le ayuden con eso”.

Los inquilinos podrían necesitar consultar el historial de alquileres de su unidad presentando una solicitud de la Ley de Registros Públicos Abiertos (OPRA) ante su secretario municipal. Los formularios de solicitud y los procesos de presentación están disponibles en el sitio web del gobierno municipal.

MÁS INFORMACIÓN: Guía de MuckRock para presentar solicitudes OPRA en Nueva Jersey

¿Cómo denuncio una infracción al control de alquileres? 

Las juntas u oficinas municipales de alquiler pueden tener una página web en el sitio web del municipio que explica cómo contactarlas o presentar una queja.

Si no está seguro de dónde presentar una queja, los inquilinos deben comunicarse con su secretario municipal y solicitar que los dirijan al departamento correcto, explicó Margaret Fiori, miembro del equipo de vivienda justa de Make the Road New Jersey.

Si un inquilino sospecha que su alquiler ha sufrido un aumento indebido, puede:

1. Comunicarse con su secretario municipal o junta de alquiler para confirmar que las ordenanzas locales de control de alquileres protegen su unidad.
2. Recopilar registros que muestren el historial de alquiler de la unidad, ya sea de contratos de arrendamiento anteriores o registros públicos.
3. Presentar una queja ante su junta local de control de alquileres o un departamento municipal similar.

Las quejas pueden explicar el historial de alquiler, mostrar los aumentos y proporcionar fechas y resúmenes de la comunicación entre propietarios e inquilinos, incluyendo cómo los propietarios notificaron a los inquilinos sobre los aumentos de alquiler, ya sea por teléfono, mensaje de texto, correo electrónico o cartas. “Creo que es importante recordar que puede que no haya un aumento en el valor real del ‘alquiler base’, pero añadir cargos adicionales por otros gastos aleatorios podría ir en contra de la ordenanza local de control de alquileres”, explicó Maddison.

El proceso para revisar y atender las quejas varía según el municipio, pero puede incluir una audiencia pública con la junta local de control de alquileres.

Si el municipio considera que el aumento del alquiler es ilegal, las ordenanzas locales pueden permitir:

• Que la junta ordene al arrendador que reduzca el alquiler a su importe legal
• Que se reembolse al inquilino el alquiler cobrado de más
• Multas u otras sanciones al arrendador

Si un inquilino o un arrendador no está de acuerdo con la decisión de la junta, puede tener derecho a apelar ante el sistema municipal o en los tribunales, según las leyes locales.

Más información

Los Servicios Legales de Nueva Jersey publicaron un manual legal para inquilinos y arrendadores en Nueva Jersey. Incluye información sobre cómo unirse a asociaciones de inquilinos, interpretar los contratos de arrendamiento, encontrar un abogado y otros procesos. Léalo aquí.

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Las leyes de control de alquileres de Nueva Jersey son complejas. Ayude a The Jersey Bee a mejorar este recurso ofreciendo su experiencia en el tema. Contáctenos aquí o envíe un correo electrónico a connect@jerseybee.org para obtener información sobre cómo ayudarnos a explicar este tema a nuestra comunidad.